Theo kết quả khảo sát vừa qua của VnExpress về nguồn cung của thị trường nhà giá rẻ cho thấy phân khúc nhà giá rẻ dưới 1 tỷ đồng đang cạn dần, trong khi lượng căn hộ tầm trung và cao cấp cao gấp 4 lần căn hộ bình dân.

Tổng quan thị trường căn hộ TP.HCM

Tính từ đầu năm 2015 đến nay, toàn thị trường Tp.HCM đã có khoảng 8.000 căn hộ bình dân được công bố. Số căn hộ này đến từ dự án của các chủ đầu tư như Gia Hòa, N.H.O, Nam Long, Thủ Đức House, Đất Xanh, Hoàng Anh Sài Gòn và Hưng Thịnh Land. Con số này chưa tính tới lượng hàng rải rác tại khắp 24 quận huyện của các doanh nghiệp tạo lập nhà ở bình dân nhỏ lẻ, ít công bố thông tin.

Nhà giá vừa túi tiền với phần lớn người dân hiện nay có diện tích trung bình khoảng 55 m2, với giá dao động từ 13-19 triệu đồng/m2. Mức giá phổ biến của các căn hộ thuộc phân khúc này dao động từ 15,5 triệu đồng/m2, giá bán bình quân của mỗi căn hộ vào khoảng 850 triệu đồng, tổng giá trị hàng hóa xấp xỉ 7.000 tỷ đồng.

Thực trạng phân khúc nhà giá rẻ tại TP.HCM vừa qua

Theo nghiên cứu của Savills Việt Nam

Nghiên cứu thị trường BĐS quý II/2015 của Savills Việt Nam cũng đưa ra dự báo, trong vòng 2-3 năm tới, tổng nguồn cung căn hộ tại thị trường Tp.HCM có thể lên đến con số 60.000 căn, trong đó có trên 70% thuộc phân khúc trung – cao cấp. Trong 6 tháng đầu năm nay, lượng căn hộ vừa túi tiền có xu hướng giảm sút đáng kể và xu hướng này vẫn sẽ tiếp tục mạnh dần trong nửa cuối năm còn lại.

Theo nghiên cứu của CBRE Việt Nam

Báo cáo quý II vừa qua của CBRE Việt Nam cũng cho thấy, tỷ lệ giao dịch thành công của căn hộ cao cấp gấp 2 lần căn hộ bình dân, đi ngược lại xu hướng thị trường ngập tràn nhà giá rẻ như năm 2012-2013.

Trong khoảng 3 tháng trở lại đây, hơn 4.500 căn hộ cao cấp cũng được tung ra thị trường, với 2.341 căn hộ trung cấp được mở bán nhưng chỉ có 1.649 căn hộ giá trung bình chào hàng. Theo dữ liệu của CBRE thì nguồn cung mới của phân khúc nhà giá vừa túi tiền chỉ chiếm khoảng 20% trên tổng số 8.528 sản phẩm đã được công bố, thấp hơn căn hộ trung – cao cấp lần lượt chiếm 27 và 53%.

Theo phân tích và nhận định của Công ty địa ốc Hoàng Anh Sài Gòn

TGĐ Công ty địa ốc Hoàng Anh Sài Gòn, ông Đoàn Chí Thanh cũng phân tích: “Nhà giá rẻ hiện chỉ có khoảng 8.000 căn trong khi đó, căn hộ trung – cao cấp có tới 32.000 căn là sự chênh lệch khá lớn, đáng báo động vì thực tế, nhu cầu nhà giá rẻ hiện vẫn đang chiếm phần lớn toàn thị trường với 10 triệu dân này”.

Ông Thanh cũng cho rằng, lượng nhà cao cấp quá nhiều, trong khi nhà bình dân lại ít ỏi có thể sẽ đe dọa sự phát triển bền vững của thị trường BĐS, khiến căn hộ giá rẻ ngày càng khan hiếm. Nhìn vào tháp dân số của Tp.HCM sẽ thấy, có đến 60% dân số là công dân trẻ, có thu nhập khá nhưng chỉ có lượng tiền mặt từ 300-400 triệu đồng, đủ khả năng mua trả góp căn nhà một tỷ đồng thì diễn biến như hiện nay là bất lợi cho thị trường

Những lý giải về nguyên nhân nguồn cung nhà giá rẻ đang dần khan hiếm

Theo lý giải của công ty địa ốc Hoàng Anh Sài Gòn là do biên lợi nhuận của phân khúc nhà giá rẻ hiện nay quá mỏng

Lý giải nguyên nhân nguồn cung căn hộ giá rẻ ngày càng khan hiếm, theo ông Thanh, đó là do biên lợi nhuận của phân khúc nhà giá rẻ quá mỏng (lãi thấp). Trong khi đó, đặc thù của ngành BĐS là thời gian phát triển dự án thường kéo dài khiến gánh nặng tài chính cho doanh nghiệp tăng lên, nguy cơ rủi ro lớn. Ngược lại, phát triển các dự án cao cấp có biên lợi nhuận cao hơn, thêm vào đó, tín hiệu thị trường hồi phục xuất hiện từ cuối năm 2014, thanh khoản cải thiện đáng kể, thu hút nhà đầu tư trở lại thị trường, do đó các doanh nghiệp địa ốc đã đổ xô làm nhà trung – cao cấp.

Theo lý giải của Hưng Thịnh thì phân khúc căn hộ cao cấp hấp dẫn hơn khiến doanh nghiệp không thể bỏ qua.

Lý giải về việc Hưng Thịnh tập trung nhiều hơn vào phân khúc nhà cao cấp, ông Hiền cho biết, từ cuối năm 2014, sự tăng nhiệt trở lại của tất cả các phân khúc thị trường, đặc biệt là sự bứt phá ngoạn mục của căn hộ cao cấp đã khiến doanh nghiệp không thể bỏ qua cơ hội ở phân khúc này.

Lý giải của công ty tư vấn đầu tư Nam Phát cũng cho thấy các căn hộ giá rẻ thường nằm ngoài vùng ven nên giá khó bán cao, lợi nhuận mang về ở mức khiêm tốn

GĐ Công ty tư vấn đầu tư Nam Phát, ông Nguyễn Mạc Hoài Nam cũng xác nhận, hiện nay căn hộ giá rẻ đã bắt đầu bước vào giai đoạn sụt giảm nguồn cung rõ rệt. Phần lớn các dự án nằm ở các quận huyện vùng ven nên giá bán khó mà cao được, do đó lợi nhuận mang về cũng ở mức khiêm tốn. Hầu hết những dự án nhà giá rẻ trước đây đều có quỹ đất đã mua từ rất lâu với giá khá “mềm” nên lợi nhuận vẫn giữu ở mức vừa phải. Thế nhưng với mặt bằng chung hiện nay, khi giá đất đã đội lên sau 8 năm khủng hoảng thì việc triển khai nhà giá rẻ đang phải đối mặt với những thách thức rất lớn.

Ông Nam nhận định, dù là căn hộ giá rẻ hay cao cấp thì chi phí đầu tư cho phần kết cấu khác biệt không nhiều, chỉ chênh nhau ở phần hoàn thiện. Giá đất các khu nhà ở cao cấp tuy có đắt đỏ nhưng nhờ có vị trí tốt nên có thể chào bán với già khá cao, lợi nhuận tốt hơn nhiều so với nhà giá rẻ. Mặt khác, do các dự án cao cấp hiện đã được triển khai từ nhiều năm trước nhưng bị đình trệ vì khó khăn tài chính nay bắt đầu khởi động lại, tranh thủ xả hàng khiến cho nguồn cung của phân khúc này đột ngột bùng nổ.

Theo ông Nam, căn hộ bình dân càng ít trong khi dự án căn hộ cao cấp ngày càng nhiều có thể làm méo mó thị trường. Những năm thị trường BĐS khủng hoảng, căn hộ bình dân là điểm sáng, phục vụ nhu cầu thật, giúp thị trường chuyển từ ảo sang thực và lành mạnh hơn. “Tất nhiên căn hộ trung – cao cấp hiện vẫn có nguồn cầu riêng nhưng giờ đây nhà đầu tư nhiều hơn là người mua ở thực. Với đà này, nhà rẻ sẽ ít dần và khiến nhiều người thất vọng vì không thể mua được nhà, gây bất lợi cho tâm lý chung của toàn thị trường”, ông Nam nhận định.

Góc nhìn của một chuyên gia kinh tế và giải pháp kiểm soát cơ cấu nguồn cung

Một chuyên gia kinh tế có hơn mười năm quan sát thị trường BĐS Tp.HCM cũng nhận xét rằng, nếu toàn bộ nguồn cung căn hộ cao cấp với khối lượng khổng lồ như hiện nay không được hấp thụ kịp có thể kéo thị trường đi xuống. Theo vị chuyên gia này, “cần cân bằng giữa nhà ở cao cấp và bình dân để giúp thị trường phát triển bền vững hơn”.

Vị này cũng đề xuất, các cơ quan chức năng cần thiết phải có sự kiểm soát cơ cấu nguồn cung nhà ở chặt hơn nữa để cân đối cung – cầu hợp lý. Trường hợp nguồn cung nhà cao cấp có xu hướng bùng nổ thì phải “hãm” tốc độ phê duyệt các dự án thuộc phân khúc này lại. Bên cạnh đó, cũng nên hỗ trợ các doanh nghiệp xây nhà bình dân thông qua các chính sách ưu đãi như: giảm tiền sử dụng đất, tăng hệ số sử dụng đất, rút ngắn thủ tục hoặc lãi suất cạnh tranh…